小區(qū)物業(yè)消防安全管理中的問題與對策

王蘭

安科瑞電氣股份有限公司 上海嘉定 201801

摘要：目前，國家房地產(chǎn)行業(yè)取得了理想的發(fā)展成績，且住房制度隨之改變，物業(yè)管理工作的重要性逐漸凸顯出來。伴隨現(xiàn)代社會(huì)的快速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理在消防安全管理中的作用不斷提升，然而消防安全管理仍存在有待改善之處?；诖?，文章將小區(qū)物業(yè)消防安全管理作為研究內(nèi)容，闡述了其中存在的問題，并提出了相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；消防安全管理；問題；對策

0前言

伴隨國內(nèi)城鎮(zhèn)化與居住模式的持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)數(shù)量不斷增加。但因?yàn)樾^(qū)居住模式的人口密度相對較大且集中，如果出現(xiàn)火災(zāi)事故，蔓延的速度會(huì)不斷加快，引發(fā)火災(zāi)事故的幾率也較高。由此可見，深入研究小區(qū)物業(yè)消防安全管理的問題與對策具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1小區(qū)物業(yè)消防安全管理中的問題闡釋

（一）物業(yè)管理單位責(zé)任落實(shí)效果差。大部分小區(qū)物業(yè)管理單位過于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，忽略建筑消防設(shè)施維護(hù)與保養(yǎng)，而且沒有正確認(rèn)識自身的職責(zé)[1]。另外，物業(yè)管理單位也很難調(diào)動(dòng)業(yè)主對維修資金進(jìn)行收集，導(dǎo)致物業(yè)管理單位不會(huì)關(guān)注建筑消防設(shè)備損壞的程度，直接增加了小區(qū)安全隱患。小區(qū)物業(yè)管理單位也未落實(shí)消防安全責(zé)任，針對小區(qū)內(nèi)部問題僅采取簡單處理，甚至為避免消防設(shè)施或者器材被破壞，會(huì)對消防設(shè)施與器材安裝門鎖。這樣一來，若出現(xiàn)緊急狀況，消防設(shè)施就很難發(fā)揮作用，錯(cuò)過營救時(shí)機(jī)，引發(fā)嚴(yán)重的人員傷亡。

（二）居民消防安全意識有待提升。小區(qū)居民是小區(qū)日常生活主體，為此，小區(qū)物業(yè)消防安全管理應(yīng)以居民為核心。然而，很多小區(qū)居民自身的消防安全意識相對薄弱，很容易破壞消防設(shè)施或者占用堵塞消防車道與安全出口。特別是建設(shè)時(shí)間較早的小區(qū)，其室內(nèi)外的消火栓大部分被損壞，且栓口會(huì)堆放雜物，直接影響消防設(shè)施的使用[2]。

（三）公共維修資金使用受限。小區(qū)物業(yè)消防安全管理的經(jīng)費(fèi)主要包括消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)、消防安全管理費(fèi)用等。而管理經(jīng)費(fèi)的來源一般可以包括兩方面：1、房產(chǎn)開發(fā)商提供特定比重的物業(yè)管理維修經(jīng)費(fèi)；2、物業(yè)管理單位向業(yè)主或是物業(yè)使用者收集物業(yè)管理費(fèi)用。但是物業(yè)管理單位和業(yè)主是以契約為紐帶，消防管理費(fèi)用的收取難度較大。由于消防設(shè)施的體積相對較大，如果發(fā)生損壞必須要消耗大量資金維修。然而，維修經(jīng)費(fèi)只能夠依靠專項(xiàng)維修資金。在具體操作方面，因小區(qū)業(yè)務(wù)數(shù)量多，且對消防安全的認(rèn)知缺乏統(tǒng)一性，受物業(yè)管理單位宣傳工作力度不到位的影響，大部分物業(yè)服務(wù)都難以與業(yè)務(wù)需求相適應(yīng)，直接導(dǎo)致小區(qū)消防設(shè)施資金不充足而無法及時(shí)維修與更換。

2解決小區(qū)物業(yè)消防安全管理問題的對策

（一）嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理單位消防行為。物業(yè)管理單位內(nèi)部行政管理部門應(yīng)在等級評比以及市場準(zhǔn)入等方面，明確指出消防設(shè)施維護(hù)管理工作人員的職業(yè)資格要求以及數(shù)量，制訂物業(yè)服務(wù)單位所需承擔(dān)的物業(yè)管理責(zé)任。與此同時(shí)，合理規(guī)劃消防安全機(jī)制，積采取消防安全措施，并為居民提供高質(zhì)量的消防安全防范服務(wù)。此外，應(yīng)積開展消防安全宣傳工作與防火檢查工作，消除火災(zāi)隱患。后，定期維護(hù)并管理公用的消防設(shè)施、疏散通道以及消防車通道等。

（二）增強(qiáng)居民消防安全意識水平。消防宣傳教育對調(diào)動(dòng)小區(qū)居民參與消防活動(dòng)十分重要，能夠使居民消防意識不斷提高。與此同時(shí)，不斷完善小區(qū)消防安全系統(tǒng)。需要注意的是，消防宣傳教育活動(dòng)并不能僅依靠消防部門組織承辦，而是要在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)職能區(qū)域內(nèi)合理融入，逐步發(fā)展成小區(qū)群眾與團(tuán)體性自覺行為。

（三）明確物業(yè)消防管理費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)清單內(nèi)容需將消防日常維護(hù)管理費(fèi)用準(zhǔn)確標(biāo)示出來，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支條件、規(guī)范與流程等。特別要注重第三方消防技術(shù)的檢驗(yàn)、遠(yuǎn)程監(jiān)控以及維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)費(fèi)用的來源與使用規(guī)范的確定，如果消防設(shè)施出現(xiàn)了故障或者是癱瘓，則應(yīng)將其當(dāng)做緊急狀況，簡化專項(xiàng)維修資金的支出流程和程序，保證實(shí)際效率，盡快解決存在的問題，為建筑消防設(shè)施的正常運(yùn)行提供必要的保障，提高公共消防安全水平。

（四）優(yōu)化設(shè)計(jì)消防規(guī)劃。房地產(chǎn)相應(yīng)法律法規(guī)對開發(fā)商提出了要求，需在交房初期配置建筑內(nèi)部消防設(shè)施與器材，以保證消防設(shè)備的完善性，能夠在火災(zāi)發(fā)生時(shí)以備應(yīng)急使用。而設(shè)計(jì)單位開展小區(qū)消防設(shè)施備案的過程中，也必須遵循既有消防規(guī)定，合理設(shè)計(jì)消防規(guī)劃，并向消防部門與規(guī)劃部門報(bào)送接受初步的審查。各個(gè)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位與施工單位應(yīng)互相監(jiān)督配合，遵循設(shè)計(jì)施工圖紙落實(shí)施工作業(yè)，更好地落實(shí)小區(qū)消防規(guī)劃工作。

3安科瑞智慧消防平臺介紹

3.1平臺結(jié)構(gòu)

3.2平臺主要功能介紹

3.2.1頁

用戶登錄成功之后進(jìn)入頁，如圖所示。主要展示的內(nèi)容有：項(xiàng)目概況、設(shè)備狀態(tài)、設(shè)備分類、設(shè)備報(bào)警信息、報(bào)警分類、報(bào)警統(tǒng)計(jì)、設(shè)備臺賬信息等。其中地圖可以選配成BIM建筑模型，任何傳感器報(bào)警時(shí)可以在BIM模型中預(yù)警顯示。

3.2.2消防子系統(tǒng)

智慧消防管理云平臺包含了智慧用電子系統(tǒng)、防排煙子系統(tǒng)、消防水子系統(tǒng)、消防設(shè)備電源子系統(tǒng)、防火門子系統(tǒng)、消防設(shè)備管理子系統(tǒng)和視頻監(jiān)控子系統(tǒng)等。智慧用電子系統(tǒng)可以接入電氣火災(zāi)、孤航電弧、電氣火災(zāi)主機(jī)、滅弧式保護(hù)器探測器和無線測溫探測器等。點(diǎn)擊智慧用電子系統(tǒng)進(jìn)入智慧用電監(jiān)控頁面，點(diǎn)擊菜單顯示整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息和該項(xiàng)目下的所有探測器的信息，點(diǎn)擊末級節(jié)點(diǎn)顯示具體探測器的監(jiān)控頁面。

消防水子系統(tǒng)可以接入消防栓、消防水壓、水位傳感器等，用于實(shí)時(shí)的監(jiān)控消防水管網(wǎng)的壓力、液位、是否漏水，以及開蓋等事件，當(dāng)消防水壓不夠，管網(wǎng)漏水時(shí)，系統(tǒng)也能實(shí)時(shí)地發(fā)出警報(bào)，能讓相關(guān)人員及時(shí)維修維護(hù)，保障消防安全。

防排煙子系統(tǒng)通過高靈敏的無線煙感報(bào)警裝置，實(shí)現(xiàn)對煙霧、有害氣體、及氣體滅火信息等數(shù)據(jù)采集，實(shí)時(shí)秒級檢測煙霧，一且發(fā)現(xiàn)監(jiān)測數(shù)劇超過風(fēng)險(xiǎn)閾值，APP、短信報(bào)警等統(tǒng)統(tǒng)上陣，通過設(shè)備的標(biāo)簽、地理位置定位，快速通知業(yè)主、物業(yè)消防單位是哪個(gè)位置的火災(zāi)隱情。

消防設(shè)備電源子系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控消防系統(tǒng)各個(gè)部件（如消防報(bào)警主機(jī)、樓層顯示器、水泵、噴淋泵、電梯等）的電源工作狀態(tài)，確保消防設(shè)備供電正常，并對各個(gè)部件電源產(chǎn)生的過壓、欠壓、過流、短路、斷路等故障報(bào)警提示。可長期記錄電壓電流運(yùn)行參數(shù)，自動(dòng)對消防電源一段時(shí)間的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行分析，對可能產(chǎn)出問題的隱患進(jìn)行警示。

防火門子系統(tǒng)通過與門禁報(bào)警、視頻識別的關(guān)聯(lián)，實(shí)時(shí)監(jiān)控消防通道、安全出口、生命通道防火門的開閉及消防通道堆放物情況，實(shí)現(xiàn)緊急情況下的開閉控制等功能。確保防火門常閉、不上鎖狀態(tài)及保障火警救援是消防生命通道的暢通等，保障安全的生活、工作環(huán)境。

應(yīng)急照明與疏散指示子系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對各個(gè)應(yīng)急燈具的實(shí)時(shí)監(jiān)控和控制，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可準(zhǔn)確的給出安全的疏散路徑指示，智能打開消防應(yīng)急指示燈的指示方向及應(yīng)急照明燈，幫助建筑內(nèi)的人群選擇逃生疏散路線，指引安全逃生方向。

視頻監(jiān)控子系統(tǒng)數(shù)據(jù)部門收到感應(yīng)端各子系統(tǒng)報(bào)警信息后，可調(diào)出報(bào)警位置關(guān)聯(lián)的監(jiān)控?cái)z像頭圖像，查看報(bào)警現(xiàn)場視頻輔助進(jìn)行火情確認(rèn)。實(shí)現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警子系統(tǒng)、消防水子系統(tǒng)、電氣火災(zāi)子系統(tǒng)、防排煙子系統(tǒng)、消防設(shè)備電源子系統(tǒng)、防火門子系統(tǒng)和視頻監(jiān)控子系統(tǒng)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了報(bào)警點(diǎn)和監(jiān)控點(diǎn)的聯(lián)動(dòng)。

消防設(shè)備管理子系統(tǒng)能夠?qū)⒚總€(gè)建筑、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的所有消防設(shè)備和資產(chǎn)納入管理，對一些消防栓、滅火器、噴淋和消防大隊(duì)地址等著重標(biāo)注，日常的巡檢和維護(hù)都需要納入計(jì)劃，在緊急情況下，會(huì)聯(lián)動(dòng)GIS調(diào)度子系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)度。

3.2.3隱患管理

隱患管理功能包括了隱患查詢、隱患派發(fā)、隱患處理和隱患分析四個(gè)模塊?？梢圆榭吹卿浻脩粝碌乃许?xiàng)目的隱患信息，并進(jìn)行派發(fā)和處理操作，且對所有隱患進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

3.2.4能耗分析

能耗分析功能包括了能耗概況、能耗同比、能耗環(huán)比、能耗報(bào)表和能耗預(yù)測等五個(gè)模塊。可以查看登錄用戶下的所有項(xiàng)目的能耗統(tǒng)計(jì)、同環(huán)比和報(bào)表，且按日、周、月等維度進(jìn)行能耗分析。

3.2.5手機(jī)APP

3.3推薦配置

3.3.1平臺服務(wù)器：建議按照我方推薦配置購買，或者客戶自己租用阿里云資源。

推薦硬件配置清單：（如申請阿里云可忽略）

3.3.2系統(tǒng)現(xiàn)場推薦硬件配置清單：

注：以下配置為針對1個(gè)回路選型，其中剩余電流互感器應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場回路電流大

3.3.3產(chǎn)品介紹

電氣火災(zāi)監(jiān)控探測器

ARCM300T-Z-2G/4G/NB可選配2G上傳、4G上傳、NB-IOT網(wǎng)絡(luò)上傳，單表流量說明：

上傳間隔一分鐘，小于30M/月；

上傳間隔二分鐘，小于15M/月；

上傳間隔五分鐘，小于10M/月

4結(jié)語

綜上所述，小區(qū)物業(yè)消防安全管理與物業(yè)服務(wù)存在緊密的聯(lián)系，同樣也關(guān)乎業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展方面占據(jù)重要地位。在這種情況下，要高度重視小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作，并結(jié)合工作問題提出科學(xué)合理的解決對策，以保證物業(yè)消防設(shè)施使用的安全性，進(jìn)一步提高小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作質(zhì)量與效率，為社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展提供必要保障。

參考文獻(xiàn)

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[3]馮國東.探討小區(qū)物業(yè)消防安全管理問題中的問題與對策[J].物業(yè)運(yùn)營.

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[5]安科瑞企業(yè)微電網(wǎng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用手冊.2020.06版.